Casas Reposeídas, Qué son y cómo se pueden comprar?

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Casas Reposeídas, Qué son y cómo se pueden comprar?. Comprar una propiedad en ejecución hipotecaria puede ser un gran negocio, si puede manejar algún riesgo. Asegúrese de que inspeccionen su casa y averigüe cuánto se gastan otras casas en el área. De esa manera, no terminará pagando más de lo que debería.

Una ejecución hipotecaria es una casa que es embargada y puesta a la venta por el banco que le dio un préstamo al propietario original. Cuando ves una casa listada como “embargada”, significa que es propiedad del banco. Cada contrato de hipoteca tiene un “gravamen” sobre su propiedad. Un gravamen permite al banco tomar el control de tu propiedad si dejas de hacer los pagos de la hipoteca.

Aquí están algunas de las razones más comunes para las ejecuciones hipotecarias:

  • Insuperable deuda médica o de tarjetas de crédito que impide al propietario hacer los pagos
  • Una quiebra que requiere liquidación
  • Una pérdida de trabajo o una mudanza
  • La drástica caída de los precios de las viviendas
  • Problemas de mantenimiento que son demasiado costosos de reparar y hacen que la casa sea inhabitable

Comprar una casa embargada es un poco diferente a comprar una propiedad estándar de un propietario. La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden tal cual, lo que significa que no puede negociar con el banco para hacer las reparaciones por usted.

Beneficios de comprar una casa reposeída

Hay algunos beneficios de comprar una casa embargada:

Precios más bajos:

Un beneficio innegable es que casi siempre cuestan menos que otras casas de la zona. Esto se debe a que tienen el precio del prestamista, que sólo puede obtener un beneficio si la casa se vende.

Menos preocupaciones de título:

Comprar una casa a un propietario significa que no se puede obtener un título limpio, que es el derecho legal de poseer una propiedad. El propietario podría tener impuestos atrasados o gravámenes sobre la casa que podrían obligarle a cancelar la venta. Cuando compra una casa ejecutada, no tiene que preocuparse por las preocupaciones sobre el título de propiedad porque el banco le limpia el título.

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Configuraciones de préstamo estándar:

Es posible que tenga que seguir un proceso de licitación y compra ligeramente diferente cuando compre una ejecución hipotecaria, pero aún tiene algunas opciones de préstamo. Puede obtener un préstamo VA, un préstamo FHA o un préstamo del USDA para comprarla, siempre y cuando la casa que está considerando esté en condiciones de ser habitada. Estos préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer que la propiedad de la vivienda sea más asequible.

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Potencial de renovación:

En la mayoría de los casos, los bancos no están dispuestos a hacer reparaciones y renovaciones antes de vender una ejecución hipotecaria. Sin embargo, no hay ninguna regla que diga que un banco no pueda encargarse de las reparaciones por usted. Si se encuentra con una casa que ha estado en el mercado por mucho tiempo, podría convencer al banco de que haga las reparaciones antes de que se mude.

Desventajas de comprar una casa reposeída

Comprar una casa embargada es más arriesgado que comprar una casa ocupada por su dueño. Algunos de los inconvenientes de comprar una propiedad embargada incluyen:

Aumento de las preocupaciones de mantenimiento:

Los propietarios no tienen ningún incentivo para mantener el estado de la casa cuando saben que van a perder su propiedad por una ejecución hipotecaria. Si algo se rompe, el propietario no gastará dinero para arreglarlo y el problema podría empeorar con el tiempo. Los propietarios pueden incluso destruir la propiedad intencionalmente. Usted es responsable de arreglar cualquier problema que la casa pueda tener cuando compra una casa ejecutada.

Como si se tratara de una venta:

La principal preocupación del banco es recuperar su dinero lo más rápido posible, lo que significa una venta tal como está en casi todos los casos. No debería comprar una casa embargada si no tiene una cantidad significativa de dinero para invertir en reparaciones.

Subastas:

Un banco podría decidir que el mejor curso de acción es vender una casa en una subasta del sheriff. En ese caso, es posible que tenga que pagar el precio final completo de la oferta antes de que pueda tomar el control de la escritura. Normalmente no se puede obtener un préstamo hipotecario para una casa que se compra en una subasta porque la suscripción y las tasaciones llevan demasiado tiempo.

Períodos de redención:

El hecho de que una casa esté etiquetada como “en ejecución hipotecaria” en un sitio de listado de bienes raíces no significa que esa casa vaya a salir a la venta. Casi todos los estados ofrecen a los propietarios un período de rescate en el que pueden recuperar su casa poniéndose al día con sus facturas. En algunos estados, los propietarios pueden tener hasta 12 meses para recuperar el control de su propiedad.

El ocupante actual tiene derechos:

Una casa puede ser legalmente embargada, pero no significa que no haya nadie viviendo en la propiedad. Muchas casas embargadas permanecen desocupadas durante meses o años, lo que podría atraer a los ocupantes ilegales. Si usted compra una propiedad con un ocupante ilegal viviendo en ella, necesita desalojarlo legalmente, incluso si la persona o personas en cuestión no tienen derecho a la casa. Esto puede llevar meses y costar miles de dólares en honorarios de abogados.

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Cómo comprar una casa en ejecución hipotecaria

¿Cree que comprar una ejecución hipotecaria es adecuado para usted? Estos son los pasos que puede seguir para comprar una casa en ejecución hipotecaria:

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Paso 1: Determine a través de quién comprará la propiedad.

Hay tres formas de comprar una casa en ejecución hipotecaria: del propietario, del banco o en una subasta.

Compra de un propietario

Técnicamente, no compra una casa a un propietario cuya propiedad está en ejecución hipotecaria. Lo que suele suceder en ese caso es que se producirá una venta corta. Una venta corta ocurre cuando el propietario vende una casa por menos de lo que adeuda en la hipoteca. Cuando compra una casa en ejecución hipotecaria, el banco (no el propietario) debe aprobar su oferta. Puede pasar mucho tiempo esperando la aprobación.

Compra en un banco

Usted omite trabajar con el propietario por completo cuando compra una propiedad a través del banco. El banco generalmente borra el título y desaloja al propietario actual antes de que usted compre una propiedad ejecutada. La mayoría de los bancos no venderán una casa directamente a un individuo; Deberá hablar con un agente inmobiliario experimentado para ver las propiedades disponibles. Estas casas generalmente se venden como están. Sin embargo, generalmente tendrá la oportunidad de ver la casa y ordenar una inspección antes de cerrar.

Compra en subasta

Obtendrá una casa más rápido en la subasta de lo que lo haría si negociara con el banco o un vendedor. Sin embargo, la mayoría de las subastas solo aceptan pagos en efectivo, lo que significa que necesitará tener una cantidad significativa de dinero lista para la compra. Al comprar en una subasta, también acepta comprar la casa tal como está sin una tasación o inspección. Esto significa que usted corre un gran riesgo cuando compra una casa embargada en una subasta.

Es una excelente idea determinar el estado de ejecución hipotecaria de la vivienda que desea comprar o ponerse en contacto con un agente de bienes raíces que se especialice en ventas de ejecución hipotecaria.
 

Paso 2: trabaje con un agente de bienes raíces para facilitar la compra.

La mayoría de los bancos ceden las propiedades ejecutadas a un agente de bienes raíces (REO) que trabaja con agentes de bienes raíces estándar para encontrar un comprador.

No todos los agentes inmobiliarios tienen experiencia trabajando con agentes REO. Un agente de ejecución hipotecario experimentado puede ayudarlo a navegar por el proceso de compra de REO de su estado, negociar su precio, solicitar una inspección y hacer una oferta. Busque agentes de bienes raíces en su área y busque un agente que se especialice en ventas de ejecuciones hipotecarias.

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Paso 3: Obtenga la aprobación de una hipoteca para financiar su compra.

A menos que compre una casa en una subasta de ejecución hipotecaria, probablemente obtendrá una hipoteca para financiar la compra de su casa. Una vez que haya encontrado un agente y comience a buscar casas, querrá obtener una aprobación previa para un préstamo. Una aprobación previa le permite saber cuánto puede obtener en un préstamo hipotecario. Elija un prestamista y solicite una aprobación previa de hipoteca para limitar su búsqueda. 

Paso 4: Realice una tasación e inspección de la propiedad.

Las inspecciones y las tasaciones son cruciales cuando se trata de comprar una ejecución hipotecaria. Una tasación es un requisito del prestamista que le permite saber cuánto dinero vale una propiedad. Los prestamistas exigen valoraciones antes de ofrecer préstamos hipotecarios porque necesitan saber que no le están prestando demasiado dinero.

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Una inspección es una mirada más profunda a una casa. Un experto recorrerá la casa y anotará todo lo que necesite ser reemplazado o reparado. Debido a que las ejecuciones hipotecarias generalmente tienen más daños que las casas en venta por parte del propietario, debe insistir en una inspección antes de comprar una casa embargada.

A veces, no tiene la oportunidad de solicitar una inspección o tasación antes de comprar. Solo debe considerar comprar propiedades embargadas si está avanzado en reparaciones de viviendas.

Paso 5: Compre su nueva casa

Lea los resultados de su inspección y tasación y decida si la casa en cuestión es realmente adecuada para usted y si está de acuerdo con comprar una casa tal como está. Comuníquese con su prestamista hipotecario para finalizar su préstamo si tiene el dinero o las habilidades para hacer las renovaciones necesarias. Su agente de bienes raíces lo ayudará a presentar su oferta y lo preparará para el cierre. 

Conclusiones clave

  • Las ejecuciones hipotecarias ocurren cuando un propietario deja de pagar su hipoteca y se atrasa más de 120 días con el préstamo.
  • Los bancos y las agencias gubernamentales reclaman estas propiedades y luego las venden para recuperar sus pérdidas financieras.
  • Puede comprar propiedades ejecutadas en subasta o directamente de bancos y agencias.
  • A menudo, es más difícil y requiere más tiempo negociar una compra de ejecución hipotecaria debido a la participación del banco corporativo, pero probablemente pagará menos.

Fuentes de artículos

  1. Oficina de Protección Financiera al Consumidor. ” ¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria? “, Consultado el 5 de agosto de 2020.
  2. Oficina de Protección Financiera al Consumidor. ” No puedo hacer los pagos de mi hipoteca. ¿Cuánto tiempo pasará antes de enfrentar una ejecución hipotecaria? “, Consultado el 5 de agosto de 2020.
  3. Instituto de Compra de Vivienda. ” Cómo comprar una casa en ejecución hipotecaria “. Último acceso: 5 de agosto de 2020.
  4. HUD. ” Casas de un dólar “. Último acceso: 5 de agosto de 2020.
  5. Wells Fargo. ” Comprar una ejecución hipotecaria “. Último acceso: 5 de agosto de 2020.

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