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Los compradores pueden entusiasmarse tanto por encontrar la casa perfecta que a veces realmente no piensan demasiado en lo que viene después: escribir esa oferta de compra.

La calidad y el contenido de su oferta es casi tan importante como cuánto está dispuesto a pagar por la propiedad. Las ofertas mal escritas disminuyen la posibilidad de que los compradores acepten sus ofertas, y se pueden aplicar ciertas leyes y reglas, por lo que es fundamental hacer su investigación y hacerlo bien. 

Use la forma correcta

Asegurarse de que está utilizando el formulario correcto puede parecer elemental, pero estos documentos no son de talla única. Hay muchos tipos diferentes de contratos de compra disponibles, y cada estado tiene sus propias leyes con respecto a ellos.

Es posible que necesite un acuerdo de compra de una casa prefabricada o uno diseñado para una compra residencial de nueva construcción, dependiendo de lo que desee comprar. Luego hay más acuerdos genéricos de compra residencial y acuerdos de compra de propiedades de ingresos residenciales. Su estado podría tener un formulario de acuerdo por separado para terrenos baldíos o para propiedades que están en sucesión. 

La buena noticia es que las asociaciones inmobiliarias locales suelen publicar una variedad de contratos de compra que están disponibles para el público.

1. Envíe una carta de preaprobación con su oferta

La carta de un prestamista que dice que su calificación crediticia ha sido examinada y que puede permitirse comprar la casa tiene mucho peso. Le dice al vendedor que usted es serio y calificado, que está listo para comprar y que ya se ha comprometido con un prestamista. Si el vendedor tiene una oferta más alta de un comprador sin una carta de preaprobación, es probable que su oferta gane.

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2. Contrate a un agente de bienes raíces asertivo

Un agente que peina constantemente el mercado y se relaciona con otros agentes es más probable que consiga una ventaja en su nuevo hogar antes que nadie, por lo que necesita contratar a un buen agente.

Aquí hay un escenario de muestra en el que un agente agresivo fue beneficioso. Cuando un joven comprador estaba listo para comprar una casa que acababa de visitar durante el almuerzo, el agente insistió en que escribiera la oferta en el capó del coche. Entonces, el agente llamó al agente de la lista, persuadió a ese agente para que dejara lo que estaba haciendo y se reuniera con ellos en la casa del vendedor para presentar la oferta. La oferta fue aceptada esa tarde, gracias a la rápida y asertiva acción del agente.

3. Escriba una oferta amistosa

No incluya demandas en su oferta que puedan irritar o enfadar al vendedor. Si es costumbre en su zona que el comprador pague su propia póliza de seguro de título, no pida al vendedor que asuma ese costo. Si la mayoría de los compradores exigen la posesión a las 5 p.m. del día del cierre, deje que su generosidad lo distinga de los demás compradores dándole al vendedor dos o tres días para mudarse.

4. Haga su Mejor oferta

En pocas palabras, esto significa “escribe tu mejor oferta”. Puede que sólo tenga una oportunidad de impresionar al vendedor, así que no haga una oferta baja con la esperanza de que el vendedor le haga una contraoferta. Si el vendedor ha recibido múltiples ofertas, las ofertas bajas a menudo ni siquiera se consideran. Se introducen en la pila de rechazos. Calcule el precio máximo que está dispuesto a pagar por la casa y ofrezca ese precio.

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5. Haga un depósito de dinero en efectivo

Un depósito de garantía más grande demuestra que eres serio y estás dispuesto a poner tu dinero en la mesa. Los vendedores sentirán que estás más comprometido si pones, digamos, un depósito del 3%, en lugar de un depósito del 1%. En otras palabras, si una casa está listada en $300,000, no ofrezca un depósito de $500. El vendedor podría sentir que no tiene nada en juego. Usted podría abandonar fácilmente la transacción sin perder mucho, y eso podría poner nervioso al vendedor. Un depósito de $5,000, $10,000 o $15,000 dice “Estoy comprometido a comprar esta casa”.

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6. Conversaciones en efectivo

Si puedes pagar “todo en efectivo” por una casa, dilo. Esto puede parecer innecesario, ya que siempre es “todo en efectivo” al final para el vendedor, incluso si el comprador obtiene un préstamo. Sin embargo, esto le permite al vendedor saber que su transacción no depende de la aprobación del préstamo, lo que lo convierte en un comprador más atractivo.

7. Acortar los períodos de inspección

Muchos contratos estándar de compra de bienes raíces dan al comprador un número determinado de días para realizar inspecciones antes de que se le exija proceder a la transacción. Si el incumplimiento de su contrato de compra es de 17 días, intente acortar ese período a 10 días. Por ley federal, a menos que usted específicamente renuncie a su derecho bajo la Divulgación de Pintura con Plomo, usted tiene 10 días para inspeccionar la propiedad en busca de señales de contaminación de pintura con plomo.

8. Renuncie a algunas contingencias

Si ha hablado con su asesor jurídico y se siente cómodo arriesgando su depósito, podría considerar la posibilidad de renunciar a contingencias como las de los préstamos, las tasaciones o las inspecciones. Sin embargo, esta estrategia tiene sus riesgos. Si renuncia a una contingencia de tasación y la vivienda se tasó por debajo del precio de venta, tendrá que compensar esa diferencia en efectivo. Teniendo en cuenta esos posibles inconvenientes, renunciar a las contingencias puede hacer que su oferta sea más atractiva que la de un competidor.

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9. Escriba al vendedor una carta

Si el vendedor tiene ocho ofertas sobre la mesa, pero su oferta incluye una carta escrita personalmente por usted, su oferta se destacará. En su carta, querrá apelar a las emociones del vendedor explicando por qué está enamorado de la casa. Enumere todas las razones por las que su oferta debería ganar. Si puede evocar lágrimas de alegría, o inducir empatía del vendedor, su oferta probablemente ganará.

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10. Oferta para cerrar rápidamente

A menos que existan circunstancias atenuantes, muchos vendedores prefieren cerrar en un plazo de 30 días o menos. Si puede ofrecer un plazo de cierre de 21 días, por ejemplo, eso podría darle la ventaja que necesita para vencer a la competencia. Para algunos vendedores, el cierre rápido puede ser más importante que una oferta por más dinero.

Referencias:

  1. Michigan Realtors®. “Escalation Clauses,” Pages 1-3. Accessed June 5, 2020.
  2. Realtor.com®. “What Is an Escalation Clause and When Should You Use One?” Accessed June 5, 2020.
  3. Paul Wozniak, RE/MAX Alliance. “Earnest Money in Colorado Real Estate.” Accessed June 5, 2020.
  4. Buckingham, Doolittle & Burroughs. “Cash Deposit Requirement in Real Estate Purchase Contracts.” Accessed June 5, 2020.
  5. Realtor.com®. “The Earnest Money Deposit: How It Helps Buy a Home.” Accessed June 5, 2020.

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